Мини-отель или гостиничный номер?

мини отель

Инвестиции в мини-отели на первый взгляд кажутся привлекательной идеей.

И действительно, такая недвижимость значительно меньше по размеру, чем стандартный отель. Если номерной фонд большинства отелей насчитывает одну, две и более сотен номеров, то у мини-отеля всего от 10 до 30 комнат. Как следствие, стоимость такого объекта значительно ниже, чем у обычного отеля, да и управлять таким количеством номеров на порядок проще.

Многие покупатели считают мини-отели безопасными инвестициями. Если посмотреть на опыт отечественных собственников таких объектов, то мы увидим, что у них своя ниша. Как правило, они не конкурируют с крупными гостиницами, поскольку предоставляют постояльцам гораздо более бюджетный вариант размещения, пусть даже за счет худшего качества.

Наконец, часто инвесторы приобретают мини-отели за границей, рассчитывая совмещать таким образом бизнес и отдых в понравившейся стране.

Однако, как это часто бывает, реальность отличается от того, что рисует воображение, и данный вид активов таит в себе целый ряд подводных камней.

Недостатки инвестиций в мини-отелей

  1. Заполняемость

Заполняемость – это ахиллесова пята мини-отелей. Обеспечить постояльцам чистые комнаты, постиранные простыни и вежливое обслуживание не так уж и трудно. А привлечь гостей сложнее.

Сегодня практически каждый турист выбирает гостиницу по интернету и бронирует номер в системе всемирного букирования отелей. Если предполагаемый инвестор не имеет опыта работы в гостиничном бизнесе и не знает этих тонкостей, проблемы с заполнением номеров практически неизбежны.

  1. Передача управления

Казалось бы, эту проблему можно решить за счет передачи мини-отеля под управление известного и опытного гостиничного оператора, который внесёт объект в систему. Но и тут есть загвоздка. Отельеры не работают с объектами такого маленького размера. Привлечь их внимание можно, только если номерной фонд гостиницы насчитает от ста и более номеров.

Можно нанять менеджера-одиночку, но услуги профессионала стоят недешево. К тому же, действительно хороший управляющий имеет все шансы получить работу в крупной сети, тогда как мелкому гостиничному бизнесу достаются менее опытные специалисты.

  1. Тонкости бизнеса

Безопасные инвестиции предполагают, что вкладчик хорошо знаком со всеми тонкостями выбранного направления. Если говорить о гостиничном бизнесе, то здесь важную роль играет не только сам отель и услуги по размещению гостей. Важно также предоставить постояльцам ресторанное обслуживание, спа-процедуры и другие услуги. При этом управление рестораном – это отдельный вид бизнеса, для успеха которого тоже требуется профессионал. Либо собственнику придется стать мастером на все руки, что довольно сложно.

Целесообразность инвестиций

Сказанное выше, конечно, не означает, что покупка мини-отеля всегда заканчивается убытками. Речь лишь о том, что для успеха такого предприятия необходимо долго и упорно трудиться, а лучше иметь большой опыт в данной сфере.

Для тех же, кто не знаком с гостиничным бизнесом, больше подойдут инвестиции в стандартные гостиничные номера в крупных гостиницах или обслуживаемые апартаменты. Такие вложения не требуют участия самого инвестора, т.к. всеми делами занимается оператор.

Кроме того, один номер значительно дешевле мини-отеля, и ту же сумму можно потратить на приобретение тех же 10-15 номеров в одном, а лучше в нескольких отелях, что позволит диверсифицировать вложения. Да и продать такие номера в будущем будет на порядок легче, чем найти покупателя на мини-отель.